martedì 1 settembre 2020 - 09:31

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Una famiglia su 5 ha una seconda casa, "ma ormai sono come una zavorra". Come risolvere

"I proprietari, visto il basso utilizzo, tentano di affittare tali immobili spesso con scarso successo". L'analisi di Ener2Crowd

di Giordano D’Angelo

ROMA - Per gli italiani avere una casa di proprietà rappresenta una priorità, un traguardo da raggiungere al più presto per ottenere stabilità. E ad oggi, infatti, la maggior parte dei cittadini tricolori (75%) abita in una casa di proprietà. «Su 75,5 milioni di unità immobiliari, 60 milioni di abitazioni hanno come intestatari delle persone fisiche, per un controvalore complessivo di 5.526 miliardi di euro» sostengono gli analisti di Ener2Crowd.com.

IL PESO - Ma ci sono anche altre proprietà che oggigiorno rappresentano solo un peso. Si tratta delle “altre proprietà immobiliari”, quelle che la classificazione dell’Agenzia delle Entrate definisce “abitazioni tenute a disposizione”, che in Italia sono un numero veramente elevato: circa 6 milioni di unità immobiliari pari a circa il 16% dell’intero patrimonio immobiliare posseduto dai privati. «Si tratta di abitazioni che molto spesso hanno perso l’obiettivo con il quale erano state acquistate, quando la famiglia era giovane e numerosa e le occasioni di uso erano molteplici nel corso dell’anno, e che hanno avuto una scarsa rivalutazione o addirittura una diminuzione del loro valore, perchè siamo in una fase del mercato completamente differente dal passato» assicurano gli esperti di Ener2Crowd.com.

GLI USA - Guardando alle Americhe, nella sola NewYork i prezzi degli appartamenti sono scesi di un 30-50% non essendoci più domanda, precipuamente a causa di una dispersione verso aree extraurbane con ritmi di vita più umani, dove si può essere più vicini ai propri cari, alla natura ed ai suoi ritmi.

LA SITUAZIONE - In Italia, poi, la situazione è ancora più drammatica essendo quello immobiliare un mercato trainato da una perenne bolla emotiva da almeno 50 anni, con prezzi che non trovano alcuna giustificazione a livello economico. È così che —secondo gli analisti di Ener2Crowd.com, la prima piattaforma italiana di lending crowdfunding energetico— COVID-19 potrebbe dare all’immobiliare quel colpo di grazia che la crisi causata dallo stesso settore nel 2008 non è arrivata a dare.

LA POSSIBILITA' - «Si sa: in Italia “investimento” uguale “mattone”. E —proprio perché “si sa” che nella nostra cultura non vi è alternativa— gli operatori del mercato hanno promosso una continua crescita dei prezzi, ingiustificata se non da alcune perverse dinamiche interne e dalla mancata volontà delle persone –i proprietari– di accettare una perdita economica o di rinunciare al mito della rendita sicura» evidenzia Giorgio Mottironi, cso e co-fondatore della piattaforma.

GREEN VESTING FORUM - Il GreenVestingForum, hub della finanza alternativa green promosso da Ener2Crowd.com, svela ora gli impietosi dati di un’analisi che vede gli italiani arrancare finanziariamente ed economicamente in un mercato, quello immobiliare, gonfiato da dinamiche emotive e pronto ad implodere dopo che la crisi sanitaria del Covid-19 ha prodotto un cambiamento sociale radicale la cui componente più importante è la fuga dalle città e dagli uffici.

LO SCENARIO - Lo scenario emerso preso in esame da Ener2Crowd.com si divide in due parti. Una prima parte che vede gli Italiani giovani sempre più distanti dalla possibilità di acquistare un appartamento, per motivi legati al mercato del lavoro ed alle basse ed incostanti retribuzioni. E —quando ci riescono— sono costretti ad indebitarsi per un’intera vita: circa il doppio del tempo che ci avrebbero impiegato le generazioni precedenti. Ed una seconda parte che vede crollare il mito della rendita sicura, svelando come il mattone sia in realtà un settore dove gli affari si riescono a fare solo con grandi disponibilità ed impegno di capitali, mentre farlo indebitandosi è molto rischioso avendo un conseguente implicito basso profilo di rendimento e comportando rischi di gestione (costi ed insolvenze) e sistemici (tassazione e collasso del mercato). Iniziando ad esaminare il primo scenario, Ener2Crowd.com ha recuperato serie storiche che includono lo stipendio di un lavoratore italiano dal 1960 ad oggi, il costo di beni di consumo di prima necessità quali pane e latte, ed il costo degli appartamenti al metro quadrato in una grande città. Ebbene: nel 1962 un operaio della FIAT con uno stipendio di 50.000 lire al mese, poteva permettersi di acquistare un appartamento in un quartiere residenziale limitrofo al cento storico, impegnando solo il 50% della propria retribuzione, in 21 anni. Nel 1972 lo stesso operaio ne impiega 19 per acquistare un appartamento di analoghe dimensioni in una zona leggermente più periferica. Nel 2011, giunti ormai ai massimi dei prezzi del mercato immobiliare in Italia —nonostante la crisi globale scatenata dai mutui sub-prime—, un Italiano lavoratore, a cui la statistica assegna euro 1.600 netti mensili su 12 mensilità, impiega 54 anni ad acquistare quello stesso appartamento. E nel 2020, ai giorni nostri, un giovane con la stessa retribuzione impiegherebbe 41 anni.

IL COMMENTO - «L’assurdo non sta solo nell’evidente prospettiva di una “vita da indebitati”, ma anche, comparando quanto inizialmente rilevato tra il 1962 ed il 1972 —gli anni del boom economico—, nella crescita contro-tendente della correlazione tra capacità di acquisto di un bene e reddito medio: mentre per beni di consumo e di prima necessità come pane e latte il prezzo si è più che dimezzato, per i beni immobili il prezzo si è più che raddoppiato» puntualizza Niccolò Sovico, ceo, ideatore e co-fondatore di Ener2Crowd.com, scelto da Forbes come uno dei 30 talenti globali under-30 di quest’anno. Certo lo spostamento delle masse dalle campagne alle città, con relativo abbandono di immobili —spesso oggi nelle mani di stranieri— ed il proliferare di attività commerciali ha sostenuto la domanda, ma la forbice è ingiustificata ed oggi mostra tutti i suoi limiti e la sua irrazionalità economica.

IMMOBILE COME INVESTIMENTO - E la situazione non è migliore per chi guarda all’immobile come investimento, giungendo al secondo scenario analizzato. Comparando un investimento immobiliare di taglia medio-piccola, circa 250 mila euro, senza mutuo e con mutuo, con un BTP Italiano e con un investimento nella green economy, è evidente come per ottenere rendimenti degni di nota, ma comunque inferiori a ciò che si può ottenere nell’ultimo caso con la scelta della finanza alternativa green, si devono avere a disposizione molti capitali –la cifra intera per l’esattezza– e tenerli immobilizzati in una pericolosa trappola della liquidità che ad oggi sarebbe soggetta alla tempesta Covid-19 ed al futuro necessario ridimensionamento dei valori di mercato. Gli investimenti nella green economy sono di gran lunga più accessibili, più stabili e convenienti dell’immobiliare, potendo garantire un cautelativo, nelle stime, ritorno medio netto del 5% circa annuo, senza dover affrontare rischi o beghe gestionali. «Il nostro sogno, divenuto la nostra missione quotidiana, è quello di creare uno strumento di partecipazione democratico al più grande mega-trend economico che la società contemporanea potrà mai conoscere, quello basato sugli sforzi per rilanciare un futuro sostenibile a zero emissioni. E con Ener2Crowd.com oggi è possibile per tutti, anche per i piccoli o piccolissimi risparmiatori» dichiara Niccolò Sovico. «Tutte le risorse finanziare sono investite direttamente in progetti 100% in grado di produrre importanti benefici ambientali, fondamentali per le sfide del prossimo futuro, pandemie incluse, ed economici per una serie di attori che comprendono chi investe, chi realizza i progetti e chi ne beneficia: ogni euro investito con Ener2Crowd ne restituisce 2,3 al sistema Italia, ogni anno» sottolinea orgogliosamente Niccolò Sovico.

LA CAUSA - Certo è che, se in Italia la situazione è questa, la causa è da ricercare non solo nella bravura di alcuni comunicatori ingaggiati dal settore immobiliare, ma anche nel fatto che l’Italia è uno dei Paesi con la più bassa libertà finanziaria, prima, e cultura, poi. Lo stesso debito pubblico dello Stato si regge sulle ripetute dichiarazioni di esistenza di un patrimonio liquido ed illiquido decisamente superiore alla realtà. «È la perfetta manifestazione della “Sindrome di Romeo e Giulietta”: l’immobiliare è l’elemento di concretezza, il simbolo di indipendenza che nelle strategie di comunicazione serve a conquistare o risolvere soggetti il cui sogno di libertà è ostacolato da terzi, dai contorni indefinibili o dalla forza incontrovertibile. Tutta la loro carenza di volontà ed incapacità a decidere si riversa nel simbolo quasi esoterico del mattone, la cui necessità non è più giustificata da nessuna realtà storica o geopolitica» conclude Giorgio Mottironi.

IL CAMBIAMENTO - Come sosteneva l’economista e diplomatico canadese John Kenneth Galbraith, “la preferenza va sempre a ciò che fa comodo pensare o ad un segreto ed inconfessabile tornaconto”, ma i fattori contingenti devono necessariamente motivare un cambiamento sia del concetto di convenienza che di comodità nelle persone, e la green economy, unita alla possibilità di diventarne protagonisti attivi e ben remunerati, è la nuova dimensione in cui si potranno trovare tante risposte alle incertezze con cui oggi gli italiani devono misurarsi